Maisons d’en France propose depuis le 1er février 2010 une Offre répondant au label BBC EFFINERGIE

Détail de l’offre au 02 35 07 72 00.

N° 2008-40 / A jour au 29 décembre 2008

Décrets n° 2008-1365 et n° 2008-1366 du 19.12.08: JO du 20.12.08, rectificatifs décrets n° 2008-1365 et n° 2008-1366 du 19.12.08 : JO du 27.12.08

Le doublement du Prêt à 0 % (PTZ) dans le neuf a été annoncé par le Président de la République à Douai le 4 décembre 2008. La mise en œuvre de cette mesure nécessitait des modifications réglementaires et une modification législative (loi de finances rectificative pour 2008).

Deux décrets sont parus au Journal officiel du 20 décembre. Ils modifient ou complètent les dispositions du Code de la construction et de l’habitation et permettent à compter du 15 janvier 2009 (date d ‘émission de l’offre) un doublement effectif du PTZ pour les logements neufs (métropole et DOM ).

Les offres de prêt PTZ pour les logements anciens ne sont pas concernées par les nouvelles mesures. De même les plafonds de ressources PTZ ne sont pas modifiés.

Opérations concernées par le doublement du PTZ

CCH art R 318.2

Au sens de la réglementation PTZ sont considérés comme portant sur un logement neuf les opérations suivantes :

· la construction d’un logement accompagnée le cas échéant de l’acquisition de droits à construire ou de terrains destinés à la construction de ce logement ;

· l’acquisition d’un logement en vue de sa première occupation ;

· l’aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l’habitation ;

· les logements acquis dans le cadre d’un contrat de location–accession lorsque l’emprunteur est le premier occupant à la date de la levée d’option.

Les autres logements sont qualifiés d’ « anciens ».

Nouveau calcul du montant de base du PTZ et revalorisation du coût plafond d’opération pour les logements neufs

Pour permettre un doublement effectif du PTZ dans le neuf, le calcul du montant de base PTZ ainsi que le montant plafond d’opération sont modifiés.

Le montant de base¹ du prêt à 0 % est égal au plus petit résultat des deux calculs suivants (CCH art R 318-10):

· 100 % du montant du ou des autres prêts, d’une durée supérieure à deux ans, concourant au financement de l’opération. les prêts familiaux qui font l’objet d’un acte notarié sont pris en compte.

· 30 % du coût de l’opération pris en compte dans la limite d’un prix maximal qui varie en fonction de la taille de la famille, de la localisation géographique du logement et du caractère neuf ou ancien de l’opération. Ce taux est porté à 40 % dans les zones franches urbaines et dans les zones urbaines sensibles (CCH : art. R. 318-8). Ces zones sont définies par la loi du 4.2.95 d’orientation pour l’aménagement et le développement du territoire.

Il n’est pas possible de demander un prêt à 0 % d’un montant inférieur au résultat obtenu.

Le montant plafond d’opération pris en compte pour le calcul du montant de base du PTZ est revalorisé en fonction des zones A, B et C². Par ailleurs, la zone B est différenciée de la zone C (CCH : art R 318.30).

Le coût réel de l’opération peut, quant à lui, dépasser ce prix maximal qui sert à déterminer le montant maximum du prêt à 0 %.

(*) Hors majoration du PTZ pour les ménages à ressources très modestes dans les DOM. Pour mémoire, dans les DOM et dès lors que le ménage justifie de ressources très modestes inférieures ou égales à 60 % du plafond de ressources PTZ (zone B), le montant du PTZ est majoré (40% du coût d’opération dans la limite du plafond de la zone B ci-dessus – ce taux est porté à 50% dans les ZUS ou ZFU).

Conditions de remboursement du PTZ

CCH art R 318.12 318.31 et 318.32

Les périodes de remboursement du PTZ dans le neuf sont significativement allongées.
Jusqu’à présent, les conditions de remboursement du PTZ étaient déterminées en fonction des ressources de l’emprunteur et tenaient compte des modalités de remboursement des prêts immobiliers consentis, le cas échéant pour la même opération. A compter du 15 janvier 2009, les conditions de remboursement sont aussi fonction de la localisation du logement et du caractère ancien ou neuf de l’opération.

Logement neuf sans majoration

Logement neuf avec majoration ENL (aide à l’accession des collectivités locales) ou en ZFU ou ZUS

Dans les DOM et dès lors que le ménage justifie de ressources très modestes inférieures ou égales à 60 % des plafonds de ressources de la zone B, la durée de remboursement du PTZ est allongée de trois ans par rapport aux durées indiquées dans les tableaux ci- dessus (CCH art R 318.26).

Entrée en vigueur

Les dispositions sont applicables aux offres de prêt émises entre le 15.1.09 et le 31.12.09.
Pour mémoire le dispositif du PTZ mis en place par loi de finances pour 2005 est applicable jusqu’au 31.12.09.

Notes

1. Le montant du PTZ est égal au montant de base de l’avance éventuellement majoré pour les opérations d’accession sociale à la propriété portant sur la construction ou l’acquisition de logements neufs et donnant lieu à une aide à l’accession sociale à la propriété attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales ou par un groupement de collectivités territoriales du lieu d’implantation du logement.

2. Le classement des communes dans les zones A, B ou C résulte de l’arrêté du 19.12.03 (JO du 21.12.03), modifié par l’arrêté du 10.8.06 (JO du 11.8.06). A compter du 1er juillet, un nouveau classement des communes s’applique (arrêté du 29.4.09 : JO du 3.5.09).

Crédit d’impôt pour l’acquisition de la résidence principale
Vous allez financer l’achat ou la construction de votre résidence principale au
moyen d’un prêt bancaire Un nouveau dispositif fiscal peut vous permettre de
bénéficier d’un crédit d’impôt sur les intérêts des prêts contractés pour la
réalisation de cette opération.
Un nouveau dispositif fiscal a été créé pour favoriser l’accession à la propriété,
différent de la défiscalisation « Girardin » que nous appellerons « défiscalisation »
déjà applicable à la Réunion.
Il s’agit d’un crédit d’impôt qui n’est d’ailleurs pas cumulable avec la
défiscalisation.
A la différence d’une réduction d’impôt, le crédit d’impôt peut permettre un
remboursement quand l’imposition est nulle : une personne peu ou pas
imposable peut alors bénéficier d’un chèque du Trésor contrairement à la
défiscalisation qui ne joue que lorsque le montant de l’impôt dépasse zéro.

Comment fonctionne ce dispositif ?
Il s’agit de déduire de l’impôt sur le revenu, pendant les cinq premières années,
une partie des intérêts du prêt sollicité pour réaliser l’achat ou la construction
d’un logement affecté à la résidence principale.
Le taux de déduction est égal à 20 % du montant des intérêts payés dans la
limite de certains plafonds. Par exemple, un couple avec un enfant, empruntant
150 000€ à un taux de 5,50% pendant 15 ans peut déduire jusqu’à 1 600€ par an
pendant 5 ans. Le taux de crédit d’impôt pour la première année devrait être
porté à 40% avec la loi de Finances 2008.
Donc, si ce couple paye 2 000€ d’impôt par an, il ne paiera grâce au crédit
d’impôt que 400€ d’impôt. S’il paye 1 000€ , alors l’Etat lui en remboursera
600.
Le point de départ de la première annuité est la mise à disposition des fonds par
la banque.
Il n’est pas exigé qu’il s’agisse d’une première acquisition pour bénéficier de ce
dispositif. L’engagement de l’accédant doit être d’en faire sa résidence principale.
De plus, ce mécanisme est cumulable avec une opération financée en partie avec
un prêt à taux zéro.
Ne seront pas pris en compte pour le calcul du crédit d’impôt les frais de dossier
facturés par l’établissement bancaire ni les cotisations d’assurance
décès–invalidité contractées pour garantir le remboursement du prêt.

Qui peut en bénéficier ?
Tous les contribuables imposés en France ayant réalisé l’acquisition de leur
résidence principale à compter du 22 Août 2007.
Les contribuables concernés par la mesure devront porter les intérêts d’emprunt
versés au titre de la présente année sur la déclaration qu’ils rédigeront en 2008.
Ce dispositif intéressera donc les personnes peu ou pas imposées pour l’achat ou
la construction d’une résidence principale neuve. Alors que les personnes
fortement imposées préfèreront la défiscalisation.
Mais il sera toujours intéressant pour toutes les tranches de revenus dans
l’ancien où la défiscalisation est applicable.

Le principe du PASS-FONCIER

Acquérir le bâti avant le foncier

Le PASS-FONCIER permet aux ménages qui souhaitent devenir propriétaires de leur résidence principale de payer en deux temps :

· d’abord la construction de la maison

· ensuite le terrain, lorsque le prêt construction est remboursé.

Le PASS-FONCIER diffère l’acquisition du foncier pendant toute la période de remboursement des prêts qu’ils auront souscrits pour la construction de leur logement. Ce différé va de 18 à 25 ans. Il est en revanche possible pour l’accédant de racheter le terrain à n’importe quel moment, sans formalité particulière.

Qui peut bénéficier du PASS-FONCIER ?

Le PASS-FONCIER est ouvert à tous les ménages qui répondent aux trois conditions suivantes :

· être primo-accédant de sa résidence principale (est considéré primo-accédant tout ménage qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années).

· respecter les conditions de ressources du PSLA (prêt social de location-accession)

Plafonds de ressources du PSLA applicables à partir du 1^er avril 2009

· et bénéficier d’une aide à l’accession sociale à la propriété attribuée par une ou plusieurs collectivités locales (au minimum le montant plancher prévu pour le PTZ majoré), sous la forme d’une subvention ou d’une bonification de prêt.

Les zones A, B, C ont été définies par l’arrêté du 19 décembre 2003 (zonage « Robien »)

Quelles sont les opérations finançables ?

Le PASS-FONCIER sert actuellement à financer 2 types d’opérations :

· l’achat d’un terrain en vue de la construction d’une maison individuelle dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI)

· l’achat du terrain dans le cadre d’un programme d’achat d’une maison individuelle dans le cadre d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

L’UESL étudie la possibilité d’étendre le principe du PASS-FONCIER à l’achat d’un logement dans un immeuble collectif. L’achat d’un appartement par le biais du PASS-FONCIER n’est pas encore possible.

Quel est le montant du PASS-FONCIER ?

Par logement, le montant du PASS-FONCIER ne pourra excéder les plafonds suivants :

* Les zones A, B, C ont été définies par l’arrêté du 19 décembre 2003 (zonage « Robien »)

Le prix d’origine mentionné dans le bail à construction s’entend du prix d’acquisition augmenté des frais d’acte d’acquisition du terrain. Ce prix est plafonné aux montants définis dans le tableau ci-dessus.
En cas de dépassement, la différence est prise en charge par le ménage accédant, preneur du bail à construction à la signature du bail à titre de loyer initial.

ASTRIA FONCIER, qui est une SCI filiale d’ASTRIA, procède à l’acquisition du terrain concomitamment à la signature du bail à construction ou sous condition suspensive de la signature de celui-ci.

La sortie du PASS-FONCIER

Scénario 1 : acquisition immédiate du foncier

À l’issue de la période de remboursement du bâti ou à tout moment, les accédants décident d’acheter le foncier.
S’ils relèvent du 1 % Logement, le prix d’origine sera indexé au taux de 1,5 % chaque année.
Pour les autres acquéreurs, le prix d’origine sera indexé sur l’inflation entre 2% et 4,5 %.

Scénario 2 : acquisition reportée du foncier

À l’issue de la période de remboursement du bâti, les accédants ne peuvent toujours pas acquérir le foncier.
Le bail à construction est prorogé sur une durée maximale de 15 ans. Le ménage accédant verse alors un supplément de loyer correspondant à la mensualité d’un prêt, aux meilleures conditions du marché, pour un montant égal au prix indexé à l’issue de la période initiale du bail.
Au terme du bail prorogé, les accédants deviennent propriétaires du foncier.

Le plus : Une double sécurisation

Une double sécurisation a été mise en place en cas d’impayés de plus de trois mois du prêt principal construction, suite à certains événements :

· une garantie de rachat du logement par une personne morale désignée par ASTRIA, au même prix que celui payé par l’accédant pendant les cinq premières années, puis avec un abattement supplémentaire de 2,5 % par année supplémentaire de détention

· une garantie de relogement dans le cas où l’accédant ne peut rester sur place.

La sécurisation n’est mise en jeu que pendant la période de portage du foncier.

Garantie de rachat du logement

La garantie peut être mise en jeu sur demande du ménage par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette mise en jeu est conditionnée à un impayé de plus de trois mensualités du prêt principal souscrit pour l’achat du bâti survenu à la suite de l’un des événements suivants :

· décès ;

· décès d’un descendant direct faisant partie du ménage ;

· mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement financé ;

· chômage d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription à l’Agence nationale pour l’emploi ;

· délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L.241-3 du code de l’action sociale et des familles ;

· divorce ;

· dissolution d’un pacte civil de solidarité.

La demande doit intervenir dans un délai d’un an suivant la survenance, pour au moins l’un des preneurs du bail à construction, de l’un de ces événements. La mise en jeu de la garantie de rachat est subordonnée à l’accord de mainlevée de l’ensemble des créanciers du ménage accédant, qui ont inscrit une hypothèque sur leur bien.
Sauf dans le cas de la mobilité professionnelle, le rachat du logement est conçu avec l’objectif d’un maintien de l’accédant dans les lieux.

Garantie de relogement

Si aucune des solutions possibles pour assurer le maintien dans les lieux de l’accédant ne s’avère réalisable, la garantie de relogement est mise en jeu.
ASTRIA s’engage alors à proposer une solution de relogement au ménage dans les conditions suivantes :

· Seuls les ménages dont les ressources n’excèdent pas les plafonds correspondant aux logements de catégorie PLUS sont éligibles à la garantie de relogement. La demande de relogement est formulée par le ménage par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

· La garantie de relogement consiste à proposer au ménage trois offres de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, dans un délai de six mois à compter de la demande de mise en jeu de la garantie, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

· Le ménage dispose d’un délai d’un mois à compter de la dernière offre pour l’accepter. À l’expiration de ce délai, si le ménage n’a pas accepté l’une des trois offres, la garantie cesse de s’appliquer.